「家賃がもったいないから、そろそろマイホームかな…」
そう思って、住宅情報サイトを見てみた。
「坪単価50万円～」って広告を見て、「これなら手が届くかも！」とちょっとワクワクしたけど…
でも、住宅展示場に行ったり、カタログを取り寄せたりするうちに、なんだかモヤモヤ、ザワザワしてきた…なんてこと、ありませんか？
「屋外給排水工事費？」「地盤改良費？」「設計料？」
坪単価には含まれてないって、一体どういうこと！？
最初に出た金額と、どんどん増えていく「見えないお金」に、
「本当に今買っていいのか？」「もしかして、騙されてるんじゃないか？」
って、夜な夜な不安を抱えていませんか？
専門用語が飛び交う営業トークに、必死で武装してるけど、本音では「誰か、損得抜きで相談に乗ってくれる人はいないか」って探していますよね。
私がこの業界に入って20年以上。
正直なところ、「売って終わり」っていう営業マンを山ほど見てきました。
でも、家って人生で一番高い買い物ですよね。
契約書にハンコを押した瞬間がゴールじゃなくて、そこから何十年も続く生活が幸せであって初めて「良い仕事をした」って言えるはずなんですよ。
私自身、昔は会社の利益優先の方針と、お客様への「本当に良い家を建ててほしい」っていう想いの板挟みになって、すごく苦しんだ経験があります。
だからこそ、今は組織のノルマに縛られずに、お客様にとってのリスクを先に伝えて、将来後悔しない選択肢だけを提案するスタンスを貫いています。
このブログは、そんなあなたのための「駆け込み寺」みたいな存在になりたいと思って書きました。
広告の裏側にある真実や、プロしか知らない落とし穴。
今日はそれをぜーんぶ公開しちゃいます。
読者の方が安心して「人生の拠点」を選べるように、私がお茶を飲みながら話す親戚のおじさんのつもりで、一つずつ丁寧に解説していきますね。
この記事を読み終わる頃には、きっとあなたのモヤモヤは晴れて、次のステップに安心して進めるようになっているはず。
さあ、一緒に「見えないお金」の正体を探しに行きましょうか！
→ まずは、あなたが家づくりで本当に知るべき「総額」のカラクリを覗いてみませんか？
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坪単価の「カラクリ」って知ってる？広告に隠された真実
「坪単価50万円から！」なんて広告、よく目にしますよね。
これを見ると、「あれ、意外と家って買えるのかな？」って、ちょっとテンション上がっちゃいます。
私も最初はお客様がその金額に惹かれる気持ち、痛いほどよく分かります。
でも、そこにはちょっとした「カラクリ」があるんです。
「坪単価」ってそもそも何？
まず、そもそも「坪単価」って何でしょう？
すごく簡単に言うと、「建物の床面積1坪あたりにかかる工事費の目安」のこと。
「坪」というのは、昔から使われている土地や建物の面積の単位で、1坪は約3.3平方メートルです。
もし家が30坪なら、「坪単価×30」で建物の本体価格がざっくり分かる、っていう計算式なんですね。
スーパーで牛肉を買うときに「100gあたり〇〇円」って書いてあるのと似てます。
なぜ広告の坪単価は「安く」見えるの？
ここが一番大事なポイント。
多くのハウスメーカーや工務店が広告で出す「坪単価」は、実は「建物本体価格のみ」を指していることがほとんどなんです。
「え、それって全部じゃないの！？」
そう、それが今回のテーマでもある「見えないお金」の正体なんですよ。
【例え話】高級レストランのコース料理
考えてみてください。
高級レストランのメニューに「絶品フレンチコース 8,000円！」って書いてあったら、
「お、意外と手頃かも！」って思いますよね。
でも、実際に行ってみたら…
- ドリンク代は別
- サービス料10%は別
- パンのおかわりは有料
- メインディッシュをちょっと良いお肉にしたら追加料金
…なんてこと、ありませんか？
結局、お会計の時に「あれ？思ってたより倍近くになってるぞ！？」ってなる、あの感覚です。
広告の坪単価は、まさにレストランのコース料金みたいなものなんですよ。
なぜ本体価格だけで表示するのか？
答えはシンプル。
「集客のフック」にするためです。
他の会社より安く見せかけて、まずは興味を持ってもらって、来店してもらう。
初期の心理的なハードルを下げて、「夢のマイホーム」の入り口に立ってもらうことが目的なんです。
私からすれば、正直言って「ちょっとずるいな」って思う時もありますけど、
これが業界の慣習になっている部分も、悲しいかな、あるんですよね。
でも、ここで大事なのは、「坪単価は『釣りのエサ』、総額こそが『真実の釣り針』だ」ってことを覚えておくことです。
水面上の氷山の一角だけ見て、全体像を把握せず航海（住宅購入）に出るのは危険ですよ。
恐怖！「見えないお金」の正体とその金額。なぜ後出しになるの？
「坪単価が釣りのエサ」なら、その「釣り針」にかかる、本体価格以外の諸費用っていったい何があるんでしょう？
ここが、一番あなたの不安を掻き立てる部分ですよね。
具体的にどんな「見えないお金」があるのか、そしてなぜそれが後出しになりがちなのか、じっくり見ていきましょう。
よくある「見えないお金」の代表例
「屋外給排水工事」「地盤改良費」「設計料」…聞いただけで、なんか難しそうって思いますよね。
でも、これらは家を建てる上で、めちゃくちゃ大事な費用なんです。
１．屋外給排水工事費
これ、めちゃくちゃ大事なのに、忘れられがち！
家を建てる土地に、水道管や下水管が引き込まれていないと、家の中で水が使えませんし、お風呂に入ったりトイレを使ったりもできませんよね。
道路の下を通っている本管から、敷地内に引き込む工事が必要なんです。
- 金額の目安：50万円～150万円くらい。場所によってはもっとかかることもあります。
- なぜ変動する？：
- 敷地と道路の距離
- 道路の下に本管が通っているか（前面道路にない場合は、もっと遠くから引き込む必要があり、費用も跳ね上がります）
- 勾配（高低差）があるか
- ガス管や電気の引き込みも合わせて必要になることも
たとえば、目の前の道路に水道管が通ってない土地だと、遠くの道路から何メートルも引き込まないといけないケースもあって、そうなると本当にびっくりするくらいの費用がかかるんです。
こればっかりは、土地の状況を見てみないと分からないから、本体価格に一律で含めるのは難しい、というのがハウスメーカー側の言い分だったりします。
２．地盤改良費
「え、家ってどこに建てても同じじゃないの！？」
いやいや、それが違うんです。
あなたの建てたい土地の「地盤」が、家の重さに耐えられるくらいしっかりしているか、事前に調査する必要があります。
もし地盤が軟弱だと、家が傾いたり沈んだりする「不同沈下（ふどうちんか）」っていう、めちゃくちゃ怖いことになっちゃうんです。
それを防ぐために、地盤を強くする工事が必要になるのが地盤改良工事です。
- 金額の目安：50万円～200万円以上。これもピンキリです。
- なぜ変動する？：
- 土地の地盤調査の結果次第（ボーリング調査などで地盤の強さを測ります）
- 軟弱な層がどれくらいの深さまであるか
- どんな工法で改良するか（柱状改良、鋼管杭など）
これもね、土地を買ってみないと、正確な地盤の状況は分からないんですよ。
だから、本体価格に含めにくい費用の代表格です。
「この土地、なんだか前は田んぼだったらしいよ」なんて話を聞いたら、ちょっと身構えた方がいいかもしれません。
３．設計料
これも、ハウスメーカーなのか、地元の工務店なのか、建築家にお願いするのかで大きく変わります。
- ハウスメーカーの場合：
- 一般的には本体価格に含まれていることが多いです。
- 規格化されたプランから選ぶことが多いので、個別の設計料は意識されにくいですね。
- 地元の工務店や建築家の場合：
- 建物の本体価格とは別に、設計料を請求されることが一般的です。
- 自由な設計ができる分、その手間賃がかかる、というイメージです。
- 金額の目安：本体価格の5%～15%くらいが一般的です。もし本体価格3000万円の家なら、150万円～450万円くらいかかる計算になります。
「いや、ウチは設計士さんと一緒にイチから作りたいんだ！」ってこだわりが強いなら、この費用もしっかり予算に入れておく必要がありますね。
その他、忘れがちな「見えないお金」たち
これ以外にも、家づくりにはたくさんの「見えないお金」が潜んでいます。
これらもすべて、あなたの家づくりの総額に直結する費用ですよ。
- 外構工事費：駐車スペース、庭、門扉、フェンスなど。100万円～300万円くらい見ておくと安心です。
- 登記費用：土地や建物の所有者を国に登録する費用。司法書士への報酬なども含め、数十万円かかります。
- 火災保険料・地震保険料：万が一の備え。加入期間や補償内容で金額は変わりますが、数十万円は見ておきたいところ。
- 住宅ローン諸費用：事務手数料、保証料、印紙代など。借り入れ金額の2%くらいは見ておきましょう。
- 固定資産税・都市計画税（引き渡し後）：毎年かかる税金です。これも家計に大きく響きますよ。
- 家具・家電購入費：新しい家には新しい家具・家電！これも結構な出費になりますよね。
- 引越し費用：これも意外とバカになりません。
ね、本当にたくさんの費用があるでしょう？
広告の「坪単価50万円」っていうのは、まさに水面上の氷山の一角でしかなくて、その下には見えない巨大な諸費用が隠されているんですよ。
その全体像を把握せずして、航海（住宅購入）はできない、っていうのはこういうことなんです。
なぜ、これらの費用は「後出し」になりがちなのか？
「なんで最初から教えてくれないんだ！」って、正直思いますよね。
私のお客様も、みんな口を揃えてそう言います。
これにはいくつか理由があります。
１．費用が土地や設計で大きく変動するから
先ほども話したように、屋外給排水工事や地盤改良費は、土地の状況によって本当に大きく変わります。
設計料も、お客様のこだわりや依頼する相手によってピンキリですよね。
これらを一律で本体価格に含めてしまうと、結局「高く」見えちゃって、集客できなくなる…というハウスメーカー側のジレンマもあるんです。
２．「アンカリング効果」を狙っているから
これは心理学で使われる言葉なんですが、人間って最初に提示された数字が「基準点（アンカー）」になって、その後の判断に影響されやすいんです。
「坪単価50万円」っていう安い数字を最初に提示することで、それが基準点になりますよね。
その後で追加費用が出てきても、「あ、まあ元が安かったしな」って、高く感じにくくなる効果があるんです。
いや、これはちょっとマーケティング的な手法ですよね。
もちろん、悪意だけじゃなく、結果的にそうなる、という面もありますけど。
３．「本体価格」だけを提示する慣習が根強いから
住宅業界には、古くから「本体価格」だけを広告に出す慣習が根付いています。
他社もそうしているから、ウチだけ総額を高く見せてしまっては、お客様を逃してしまう…という、競争原理も働いているわけです。
でも、私はこの慣習は、そろそろ見直すべきだと思っています。
だって、消費者は「騙された！」と感じちゃいますからね。
そして、その不信感が募ると、健全な住宅市場の成長が阻害されるって、私は本気で思っています。
「騙されたくない！」正直な会社とそうじゃない会社、プロが教える見分け方
さて、ここまで読んで「うわー、怖い！」って思ったかもしれませんね。
でも、安心してください。
ちゃんと正直に総額を提示してくれる会社も、世の中にはたくさんありますし、それを見分ける方法もあるんです。
私が22年間この業界で培ってきた経験から、「ここを見ればわかる！」っていうポイントをいくつかお伝えしますね。
ポイント１：最初の段階で「総額見積もり」をきちんと出すか
これが、一番大事な判断基準です。
「本体価格だけじゃなくて、全部でいくらになるんですか？」って、ハッキリ聞いてみてください。
- 信頼できる会社：
- 最初の打ち合わせの段階から、本体価格だけでなく、諸費用（屋外給排水、地盤改良、設計料、外構費など）も含めた「概算の総額見積もり」を提示しようとしてくれます。
- 「ここまでは坪単価に含まれていますが、ここから先は土地や要望によって変わるので、概算でこれくらい見ておいてください」と、明確に説明してくれます。
- 項目ごとに、何にいくらかかるのかを丁寧に教えてくれます。
- 要注意な会社：
- 本体価格ばかりを強調して、諸費用の話は濁す、あるいは「契約が決まってから詳しく…」と先延ばしにする。
- 「うちは坪単価が安いのが売りです！」と一点張りで、具体的な費用の内訳をなかなか教えてくれない。
- 「それは、一般的な相場ですよ」と、具体的な金額を避けようとする。
「見えないお金を可視化せよ。」
これが、後悔しない家づくりの第一歩です。
もし「総額見積もり」を渋るような会社だったら、ちょっと立ち止まって考えた方がいいかもしれませんね。
ポイント２：費用の内訳を「丁寧に」説明してくれるか
総額見積もりを出してくれたとしても、中身がザックリしすぎていると、結局不安は残りますよね。
「この項目って具体的に何に使うお金なんですか？」「この金額の根拠は？」って、遠慮なく聞いてみてください。
- 信頼できる会社：
- あなたが納得いくまで、一つ一つの費用項目について、専門用語を避けたり、分かりやすい例え話を使って丁寧に説明してくれます。
- 質問をしても嫌な顔一つせず、「いい質問ですね！」なんて言ってくれるかもしれません。
- 「これは、一般的な相場よりもちょっと高めですが、〇〇という理由でこの工法を採用しています」と、メリット・デメリットも合わせて説明してくれます。
- 要注意な会社：
- 「それはシステムの関係で…」「まあ、だいたいこんなもんなんですよ」と、説明が曖昧。
- 質問すると、「細かいことは気にしなくていいですよ」とか、「そんなことまで聞いてくるんですか？」なんて、ちょっと不機嫌になる。
- こちらの疑問をはぐらかしたり、別の話題にすり替えたりする。
家づくりは、お客様とハウスメーカー・工務店との「共同作業」です。
信頼関係が築けない相手と、何千万円もの大きなプロジェクトを進めるのは、ちょっとリスキーだと思いませんか？
対話形式で、あなたの疑問に誠実に答えてくれる相手を選びましょう。
ポイント３：第三者の意見を推奨してくれるか
「他の会社の見積もりも見て、比較検討してくださいね。」
「不安なら、住宅専門のファイナンシャルプランナーさんとか、建築士さんに相談してみるのもいいですよ。」
こんな言葉を、営業さんから聞いたことありますか？
- 信頼できる会社：
- 自社の提案に自信があるからこそ、他の選択肢や第三者の意見を聞くことを全く嫌がりません。むしろ推奨してくれます。
- 「ぜひ、じっくり比較検討して、納得のいく形で決めてくださいね」と、お客様のペースを尊重してくれます。
- 要注意な会社：
- 「今契約しないと、このキャンペーンは適用されませんよ！」と、即決を迫ってくる。
- 「他の会社は、うちより質が悪いですよ」「あの会社は辞めた方がいいです」と、他社を貶めるような発言をする。
- 「うちの見積もりを他の会社に見せないでください」と、情報開示を嫌がる。
「安さの裏には、必ず『理由』と『代償』がある。」
これは、住宅に限らず、どんな買い物でも当てはまる真実です。
本当に自信がある会社は、堂々と比較検討を促してくれますよ。
ポイント４：デメリットも包み隠さず話してくれるか
「この物件は、駅からちょっと遠いのがデメリットなんですが、その分、静かで〇〇というメリットがありますよ。」
「今の予算だと、正直言って、この希望を全て叶えるのは難しいです。〇〇を諦めるか、〇〇で費用を抑えるか、再検討が必要ですね。」
耳が痛い話かもしれないけど、こういうことをちゃんと「愛を持って」伝えてくれるかどうか。
これが、長期的な信頼関係を築けるかどうかの分かれ目になります。
私自身、お客様に「あなたから買ってよかった」って言われるのは、10年後にリフォームや住み替えの相談でまた私を頼ってきてくれるお客様の数が一番多いんです。
それは、いつもメリットだけでなく、デメリットやリスクも正直に伝えてきたからだと思っています。
だって、家は「人生の拠点」ですからね。
後から「こんなはずじゃなかった…」って後悔してほしくないんです。
全部いいことばかり言う営業マンは、一見親切そうに見えるかもしれません。
でも、本当にお客様のことを考えているなら、「今のあなたの状況で、何が一番ベストなのか」を親身になって一緒に考えてくれるはずですよ。
【これだけはやって！】後悔しない家づくりのためのチェックリスト
さて、ここまで「見えないお金」の正体や、正直な会社の見分け方についてお話してきました。
最後に、あなたがこれから家づくりを進める上で、「これだけは絶対にやってほしい！」という行動を、チェックリスト形式でまとめました。
一つでも「お？」と思えるものがあったら、ぜひ今日から試してみてくださいね。
後悔しない家づくりのためのアクションチェックリスト
- 複数の住宅会社から「総額見積もり」を取得する
- 本体価格だけでなく、屋外給排水、地盤改良、設計料、外構費、登記費用、ローン諸費用など、全ての諸費用を含んだ総額を出してもらってください。
- できれば、3社以上から見積もりを取って、比較検討しましょう。
- 見積もりの「項目」と「金額」を徹底的に比較する
- 各社の見積もりを並べて、同じ項目がどうなっているか、金額に大きな差はないか、一つ一つ確認してください。
- もし「〇〇工事一式」といったザックリした表記しかなければ、「具体的に何が含まれているか、詳しく教えてください」と質問しましょう。
- 不明点はすべて「書面」で回答をもらう
- 口頭での説明は、後で「言った」「言わない」のトラブルになりかねません。
- 重要な説明や、追加費用に関する確認事項は、メールや見積書への追記など、書面で残してもらうように依頼しましょう。
- 「要するに、こういうことですね？」と、自分の言葉で復唱して確認するのもおすすめです。
- 契約前に「第三者の専門家」に相談する
- 住宅専門のファイナンシャルプランナー（FP）や、一級建築士など、利害関係のない第三者に、見積もりや契約内容の妥当性を確認してもらいましょう。
- これで、あなたの不安がかなり解消されるはずです。
- 「坪単価」だけで判断せず、トータルコストと「どんな暮らしがしたいか」を考える
- 広告の坪単価は、あくまで集客のための目安です。本当に大事なのは、最終的な総額で、どんな家が建ち、そこでどんな生活ができるか、です。
- 「安かろう悪かろう」じゃ困りますし、高すぎても生活が苦しくなります。あなたの予算と理想のバランスをじっくり見極めてください。
まとめ：モヤモヤはもう終わりにしよう。安心して「人生の拠点」を選んでほしいから
いかがでしたか？
「坪単価の裏側」や「見えないお金」の正体、そして正直な会社の見分け方について、かなり掘り下げてお話ししてきました。
「なんか、すごく勉強になったけど、やっぱり家づくりって大変なんだな…」
って、ちょっと疲れてしまったかもしれませんね。大丈夫、その気持ち、すごくよく分かります。
でも、今日このブログを読んだあなたは、もう「騙される側」じゃありません。
「見えないお金」の全体像を把握し、信頼できる会社を見抜く目を養った「賢い消費者」です。
結局のところ、これだけは覚えておいてください。
- 広告の「坪単価」はあくまで「入り口」の目安。
- 「本体価格」以外に、必ずたくさんの「諸費用」がかかる。
- 大事なのは、全ての費用を網羅した「総額」を、早い段階で提示してくれるかどうか。
- そして、その内訳を丁寧に、そしてデメリットも含めて正直に話してくれる会社を選ぶこと。
家は人生で一番高い買い物であると同時に、家族の思い出が詰まる、かけがえのない場所です。
だからこそ、後悔だけはしてほしくない。
あなたの不安な表情が、鍵をお渡しする日に最高の笑顔に変わる瞬間。
それこそが、私のこの仕事の原動力なんです。
このブログが、あなたの「人生の拠点」選びの道しるべとなって、
安心して、納得のいく家づくりを進めるための一助になれば、こんなに嬉しいことはありません。
もし、まだモヤモヤが晴れないことや、もっと詳しく聞きたいことがあれば、いつでも私のことを思い出してくださいね。
私が「不動産業界に詳しい親戚のおじさん」として、いつでもあなたの隣にいますから。
今日から、あなたの家づくりが、最高の思い出に変わっていくことを、心から応援していますよ！
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